以案说法-如何区分情势变更与商业风险？（结合最高院指导意见）

2020-06-15 09:49:51 612

结论先行

合同签订依据的客观事实发生了变化，是属于情势变更还是商业风险，需要参照合同约定，并从可预见性、归责性以及产生后果等方面进行分析判断。

案例摘要

吴某某、王某某房屋租赁合同纠纷案，最高人民法院认为涉房屋租金涨跌的主要原因是市场因素，且能够遇见，属于正常的商业风险，而非情势变更。

案情介绍

最高人民法院（2017）最高法民申3380号再审审查与审判监督民事裁定书，2017年12月13日。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：吴某某、王某某；被申请人（一审被告、二审被上诉人）：三亚文豪旅业有限公司。

吴某某、王某某与文豪公司自2006年签订《铺面租赁合同》，尔后案涉房屋所处地段同类铺面租金价格大幅上涨，二人认为应依据情势变更原则依法调整案涉房屋租金价格，最终诉至最高人民法院。

法院裁判

本案中，首先，根据原判决查明的事实，吴某某、王某某与文豪公司自2006年签订案涉《铺面租赁合同》至今，三亚地区包括案涉租赁房屋相同地段的房租价格确有上涨，此种上涨深受房地产市场整体价格波动的影响。在我国房地产市场近年来整体呈长势的大背景下，2006年国务院出台将海南省建成国际旅游岛的政策，与海南房价和房租的普遍上涨存在一定程度的关联性。案涉房屋租金上涨是与海南房屋租赁市场整体波动相一致，这说明案涉房屋租金涨跌的主要原因是市场因素，属于正常的商业风险。其次，吴某某、王某某签订案涉《铺面租赁合同》时，亦约定了租金调整条款，这说明其对房屋租赁市场的变化是有一定预期的，嗣后的价格涨跌都应视为在其合理预见范围之内，不存在无法预见之情形。再次，继续履行案涉《铺面租赁合同》，吴某某、王某某仍能依约收取案涉房屋租金，且由于合同约定文豪公司缴纳租赁税金，继续履行合同不会额外增加吴某某、王某某订约时预计付出的履约成本，吴某某、王某某不会陷入履行困难。最后，案涉《铺面租赁合同》的预期利益和履行利益已充分表现在价格条款之中，超出合同的市场价格并不属于合同预期利益的范畴。继续履行合同是否显失公平并不能简单以合同签订时的价格与合同履行时的价格进行纵向比较，只有在合同的履行利益低于维持利益，即出租方继续履行合同所得对价将难以维持房屋适租状态及支付必要成本时，方宜认为构成合同法解释二第二十六条规定的“继续履行合同对一方当事人明显不公平”之情形。

判决结果

驳回吴某某、王某某的再审申请。

分析

根据最高院的指导意见，商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。就本次新冠肺炎疫情影响力而言，其法律性质已被确认为不可抗力事件，如果继续履行合同将会造成对受影响一方明显不公平的后果，是完全可以适用情势变更原则对当事人之间的利益予以重新调整分配的。

／End.