购买的商品房被查封，什么条件下向法院提出执行异议会被采纳？

通过案例解读商品房消费者排除执行的三个条件

2019年在西安有个全小区被查封的案例。西安某小区的业主们在2014年购房之后，开发商一直未予以办理房产登记，直到2019年，业主们已经居住了5年了，小区的712套房子却因为开发商的债务关系被法院查封了。那么业主们提出执行异议的话，异议被法院采纳，即排除执行需要满足三个条件。

第一，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，业主需要提供购买房屋的书面合同，比如纸质版合同、电子版合同。

第二，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，主要是看买房是不是因为生存需求。其中，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在被强制执行的房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。也就业主在西安市内没有其他用于居住的房屋。但是如果业主名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，也可以理解为符合该规定。比如，刚开始由于经济压力，在西安市买了一处40平方米的房屋，后来结婚了房子不够住，又在西安市买了一处30平方米的房屋，也可以认为是为了居住需求。

第三，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定。业主们可以提供付款凭证来证明自己已经支付房款的事实。不过最保险的方式还是在买房的时候赶紧办理过户登记，因为在我国，不动产只有登记了，所有权才是你的。

实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。

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本文编辑：郑伟