资产盘活方法分析

2023-06-13 08:59:39 85

《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》(国办发〔2022〕19号)一经发布,社会各方主体积极响应,从各自立场、结合各自利益、开创性的实施了各种盘活方法。


一、政府的一般现行方法


从社会层面来说,待盘活资产大致分为两类,一类是低效使用资产;一类是闲置资产。


政府目前主要在抓的资产盘活项目为两块:一是公用设施即产权在财政的且有稳定效益的,政府可以通过REITs等金融方式一次性收回历史投资;二是社会层面闲置的办公楼宇、公建等,原有经营主体自身已无力实施盘活的,这类项目目前主要是进行招商租赁。


二、国有企业的一般现行方法

国企的土地资产很多都是划拨而来,用途也大多限定,因此该类资产及其上的建筑物难以处置,一般大多是出租使用。国企低效运营资产的主要盘活目标就是降本增效,因此具体的盘活工作就是围绕此目标进行展开。大多数国企的主要运营成本是能源成本,结合目前新能源技术的成熟及国家相关推广政策,国企可在低效使用的土地、房产等资产上积极开展分布式光伏、风电等新能源开发项目以降低能源成本。但增效这块做起来就没有容易、通用、确定的方法。

三、现行方法的问题

资产盘活首先应该搞清楚资产闲置、低效的病根。否则就事论事、头疼治头的办法只能是运动性的形式工作,不能真正解决问题。

资产盘活工作依然应该坚持供给侧结构性改革思路,把提高供给体系质量作为主攻方向。

无论政府还是国企,针对现行闲置的办公楼房,应该多思考大量闲置的原因,思考它们是短期闲置还是长期闲置?思考市场的需求点在哪里?大力招商租赁的效果会好么?这些问题不认真思路,即使招来商了,恐怕又会成为新的低效使用资产。

另外国企还面临如何提效的难题。盘活资产的同时是否可以增加新投入?参与新项目投资?进入新的产业经营?进入自己不熟悉的产业,如果经营管理体制没有变化能否保证会盈利?会不会又成为新的亏损失败项目?这些也都需要思考解决。

四、新思维、新方法

资产盘活是供给侧结构性改革的一部分,其工作方法也需要在习近平新时代中国特色社会主义经济思想的内涵下贯彻展开。

资产盘活不是一时之工作,随着新经济的开展,资产盘活则展现出其长期性、常态化、市场化、法治化等特点。随着政府经济管理工作方式的持续改革、随着国企经营方式的持续优化,资产盘活工作也将呈现出良性、可控的发展态势。

1、资产盘活应直面难点、痛点;
不少闲置资产存在确权办证等问题,其中涉及国家相关的土地政策、产业政策等,这里到底有无可以改革、突破的体制问题?这个问题如果能够系统加以解决,将大大推进大部分土地资产的有效盘活。

2、研究产业发展趋势,将闲置资产向本地新产业方向盘活;
随着人工智能、互联网经济的持续发展,房产、办公楼、公建等传统硬资产也将以新方式参与到新经济的运作中来,相对应的或是办公用房产的市场需求减少。

有些市场需求反之将逐渐扩大。比如随着旅游、产研学等相关市场发展,民宿露营、集中培训等需求持续扩大,有的国企闲置房产就可以往这方面开发;比如随着市民健身市场的不断开发,健身场馆的开发就是有利可图的;比如,随着新农业经济技术的发展,城市内利用现有办公楼投资植物工厂、工厂化养殖、中央厨房、冷链物流等项目就能有更大未来收益;再比如,随着数字化全息、物联网等技术的成熟,数字内容博物馆、智能游戏场景等经营项目就会大受欢迎,因此现有适合的房产就可提前用于此类项目的投资布局。

总之,对新经济的发展模式研究的越早、越透,对于闲置的房产、土地选择最有利的盘活方法就越有可能。

3、资产盘活的关键还是国企自身体制改革;

资产盘活的起因是国企持续存有大量的、不断增加的低效、闲置资产。除了经济周期、科技进步等客观原因,部分国企自身的经营低效则是闲置资产长期存在和得不到盘活的主要原因。

资产盘活的本质就是扩大再投资。再投资交给谁来进行?当然是交给那些有担当、有能力、有格局的企业家。那谁又是这样的企业家?国企又怎样和这些企业家进行合作呢?

社会资本进行投资投的就是人,他们投资的人国企也可以去研究、调查。社会上也会有很多运营成功的企业,这些企业的创业者、职业经理人国企也可以对此进行研究和调查。国企也可以邀请他们直接进入企业负责经营,也可以选择投资这些企业家在运营的项目,或者和他们合资合作新的产业项目。总之,国企在选择经营者时应在合规的前提下尽可能的市场化、真正贯彻“能进能出”的用人原则。

我们的经济工作不可避免的还是在政府的层层管控之下开展。有些工作一定是要追求效果的,就如同目前的资产盘活工作。继续目前的常规盘活方法是否可行、有效?这值得深度、持续思考。本文作者给了一定的方法反思,希望对相关从业者有所裨益!


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