资产盘活中的土地问题分析②

前言：

上一篇文章阐述了资产盘活项目中常见的土地问题及对应的法律规定，本文将侧重分析不同类型的土地变更用途的方式。

一、土地用途变更的处理方式

土地用途的变更与土地的取得方式有关，土地的取得方式主要有两种：出让和划拨，土地的取得方式不同，变更的处理方式也不同。

1、出让土地变更用途手续办理：

（1）出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公告出让的除外。原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。

调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：

应当补缴的土地出让金额＝批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格

（2）以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

（3）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

2、划拨土地变更用途手续办理：

土地是划拨用地的，想要变更土地用途的，要分成两种情况处理：

（1）改变后的土地用途符合《划拨用地目录》的，经批准，可以继续以划拨方式使用，办理相应的划拨用地手续，换发新的《国有土地划拨决定书》。

（2）改变后的土地用途不再符合《划拨用地目录》的，应当依法办理有偿用地手续。不符合《划拨用地目录》也要分成两种情况处理：

①法律规定划拨土地改变用途应当收回土地使用权的，或者《国有土地划拨决定书》明确改变用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回划拨土地使用权，依法有偿供应，属于经营性用地的，应当依法以招标拍卖挂牌方式供应；

②法律没有明确规定或《国有土地划拨决定书》没有明确约定的，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第17条的规定，经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金；低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权。

二、城市更新政策为土地用途变更提供了过渡期支持

《大连市城市更新管理暂行办法的通知》第十六条：在符合规划且不改变用地主体条件下，更新项目发展国家及大连市支持的新产业、新业态的，由项目所在辖区相关行业主管部门提供证明文件，可享受按原用途、原权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期以5年为限，5年期满或转让需办理用地手续的，可按新用途、新权利类型，以协议方式办理用地手续。

第十八条：更新项目可依法以划拨、协议出让、公开招拍挂出让（含带方案招拍挂）、租赁、作价出资（入股）等方式办理用地手续。为规范高效推进城市更新单元实施，有关部门可根据需要，提出宗地所在地区域的开发、建设、设计以及产业业态运营管理等城市更新相关要求；涉及历史文化保护的，还应包括整体保护要求。上述要求可纳入供地方案中予以明确。支持实施主体按照上述内容要求，以合法合规方式取得相应的土地使用权。

三、结语

资产盘活的本质就是将土地用途从低经济价值转向高经济价值，让原有的土地发挥更大的价值。因此，虽然盘活过程中变更土地用途操作复杂繁琐，成本也不低，但对于大部分的项目来说，若能成功实现盘活，最终都会带来土地价值的增长。