不守信的合同当事人想钻空子?没门儿!

2020-03-04 08:32:18 10





实践中有这样一些人,订立合同后,合同当事人发现,如果有什么方式能让合同不成立或者无效,会对自己产生更大的利益,因此他们绞尽脑汁,利用合同订立过程中存在的瑕疵,主张合同无效,意图使守约方蒙受损失。《全国法院民商事审判工作会议纪要》(以下简称《会议纪要》)对这种违反诚信原则的行为采取即使认定合同无效,也会保护守约方利益的态度。





《会议纪要》32条33条,就体现了对诚信的合同当事人的保护。


《会议纪要》32在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时,要根据诚实信用原则的要求,在当事人之间合理分配,不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。


《会议纪要》33合同不成立、无效或者被撤销后,在确定财产返还时,要充分考虑财产增值或者贬值的因素。双务合同不成立、无效或者被撤销后,双方因该合同取得财产的,应当相互返还。应予返还的股权、房屋等财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的,人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性,在当事人之间合理分配或者分担,避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。在标的物已经灭失、转售他人或者其他无法返还的情况下,当事人主张返还原物的,人民法院不予支持,但其主张折价补偿的,人民法院依法予以支持。折价时,应当以当事人交易时约定的价款为基础,同时考虑当事人在标的物灭失或者转售时的获益情况综合确定补偿标准。标的物灭失时当事人获得的保险金或者其他赔偿金,转售时取得的对价,均属于当事人因标的物而获得的利益。对获益高于或者低于价款的部分,也应当在当事人之间合理分配或者分担。

 

下面以三个案例来说明这一问题


案例一:开发商见房价暴涨欲反悔,主张合同无效未得逞。

A房产公司与B签订了《商品房内部预订合同书》,后遇到房价大幅上涨,在B已付定金的情况下,A房产公司以其没有取得预售许可证为由,主张合同无效。

法院在审理过程中认为根据合同法第六条的规定,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则,本案中A房产公司在与B签订合同书时就没有取得预售许可证,A房产公司是否取得该许可证并不是B的责任,因此,A房产公司以其在签订合同时自身就存在的过错为理由,要求确认合同无效,违反了合同法的诚实信用原则,法院依法不予支持。


案例二:购房者主张合同无效被支持,涨价损失被弥补。

C房产公司与D签订了《商品房内部预订合同书》后,D得知C公司没有预售许可证,且在诉讼前依旧未取得预售许可证,因此D主张合同无效并要求赔偿损失。 

法院认为C公司在未取得商品房预售许可证的情况下与D签订认购协议书,该合同应属无效合同。而D对C公司没有办理商品房预售许可证并不知情,对于合同无效其并无过错,因此,法院支持D的主张,即C公司除了返还购房款、赔偿利息外还需返还房屋涨价损失。


案例三:卖房后因动迁欲反悔,适当补偿是出路

E将农村宅基地上的房屋出售给城市居民F,后房屋动迁,F取得动迁款,E又因《土地管理法》等禁止城镇居民在农村购置宅基地的规定主张合同无效。

法院在认定合同无效的情况下,对拆迁补偿款进行如下处理:根据无效合同的处理规则,合同无效后,因该合同取得的财产,应予返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中双方应当知道该买卖行为系国家法律法规所明令禁止,故双方均存过错。因拆迁增值部分按过错责任比例各50%予以分割较为妥当。但鉴于双方签订《房屋买卖协议书》后,F即付清价款,房屋仍作为肉类制品厂厂房,由E经营管理,至动迁补偿时近五年时间;同时考虑F收到动迁补偿款至今也近两年时间,两相折抵并参考同期银行贷款利率,应由E给予F适当的利益(利息)补偿,以增值价款部分的15%补偿为宜。


上述案例可以看出,法院同样情况下,无论是否认定合同无效,都在保护遵守诚信原则的无过错的守约方利益,在利益补偿方面,主要依据造成合同无效的过错比例衡量利益的分配。


具体案例参见:(2015)北民初字第4896号、 (2016)京0118民初3950号、 (2018)辽09民终1416号


 /End.


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本文作者 


王旭   实习律师

美国伊利诺伊大学  法学硕士

大连海事大学  硕士学位


主要业务领域为企业改制、公司法律顾问、婚姻家事、财富继承等。


手机:15041156500

邮箱:pengxinlawfirm@163.com




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本文编辑:郑伟



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